Worum geht es grundsätzlich?

Nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG ist die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerfrei. Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG gilt diese Steuerbefreiung ausdrücklich nicht für die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind (sog. gesetzliches Aufteilungsgebot).

Der EuGH hatte mit seinem Urteil v. 04.05.2023, C-516/21 (Finanzamt X) dieses gesetzliche Aufteilungsgebot für nicht anwendbar erklärt, wenn die Vermietung/Verpachtung einer Betriebsvorrichtung eine Nebenleistung zu einer Hauptleistung ist, die in der Verpachtung eines Gebäudes besteht, die im Rahmen eines zwischen denselben Parteien geschlossenen Pachtvertrags erbracht wird, und diese Leistungen eine wirtschaftlich einheitliche Leistung bilden.

Der EuGH hatte mit dieser Entscheidung deutlich gemacht, dass es keinen Vorrang des sog. Aufteilungsgebots (Art. 135 Abs. 2 Satz 1 Buchst. c MwStSystRL, auf dem § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG beruht) vor den Grundsätzen der Einheitlichkeit der Leistung bzw. von Haupt- und Nebenleistung gibt.

Nach dem Urteil stellt ein Aufteilungsgebot wie das in Art. 135 Abs. 2 MwStSystRL keine Bestimmung dar, aus der sich (wie Deutschland in dem Verfahren vorgetragen hatte) das Erfordernis ergäbe, einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang in eigenständige Leistungen aufzuteilen.

Änderung der Rechtsprechung

Der BFH hatte sich in seiner Nachfolgeentscheidung vom 17.08.2023, V R 7/23, der EuGH-Entscheidung unter Aufgabe früherer Rechtsprechung angeschlossen. Danach kann § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht auf die Verpachtung von auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen angewendet werden, wenn es sich hierbei um eine Nebenleistung zur Verpachtung eines Gebäudes als Hauptleistung handelt, die im Rahmen eines zwischen denselben Parteien geschlossenen Vertrags nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei ist, so dass eine einheitliche Leistung vorliegt.

Entscheidung des BMF

Die Finanzverwaltung hat sich – nach langer Zeit – mit Schreiben vom 19.10.2026 der EuGH- und BFH-Rechtsprechung angeschlossen.

Nunmehr gilt grundsätzlich:
Ob es sich bei der Vermietung und Verpachtung von Gebäuden mit Betriebsvorrichtungen (z. B. Sportanlagen) um eine einheitliche Leistung handelt, bei der die Vermietung und Verpachtung des Gebäudes oder die Vermietung und Verpachtung der Betriebsvorrichtung der Leistung das Gepräge gibt, ist nach den allgemeinen Regelungen zur Einheitlichkeit der Leistung zu beurteilen.

Hinweise für die Praxis

Wichtig ist, dass in jedem Einzelfall das Wesen des fraglichen Umsatzes (Grundstücksvermietung zusammen mit der Vermietung einer oder mehrerer Betriebsvorrichtungen) zu ermitteln ist. Es kommt darauf an, welche Leistung der Unternehmer dabei als einheitliche Leistung erbringt (von der Grundstücksvermietung geprägt oder von der Vermietung der Betriebsvorrichtungen geprägt) oder ob die beiden Vermietungen jeweils eine Hauptleistung darstellen. Entscheidend ist der wirtschaftliche Gehalt der erbrachten Leistung.

Ist die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen eine Nebenleistung zur Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks, ist die Vermietung und Verpachtung der Betriebsvorrichtungen eben nicht (gesondert) nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG steuerpflichtig, sondern unterliegt als einheitliche Leistung insgesamt der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG.

Die Grundsätze des BMF-Schreibens gelten in allen denkbaren Fällen der Grundstücksvermietung zusammen mit Betriebsvorrichtungen gelten, also insbesondere auch für die Überlassung von Sportanlagen.

Festlegung für Photovoltaik-Anlage

Hinsichtlich der Vermietung und Verpachtung eines Gebäudes in Verbindung mit einer sogenannten Aufdach-Photovoltaikanlage hat das BMF sich vom Ergebnis her bereits festgelegt. Es soll sich nicht um eine einheitliche Leistung, sondern um zwei eigenständige Leistungen handeln.

Nichtbeanstandung für Übergangszeitraum

Beachtlich ist die Übergangsregelung des BMF-Schreibens: die Grundsätze des Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei vor dem 01.01.2027 ausgeführten Umsätzen wird es jedoch – auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs nicht beanstandet, wenn die Beteiligten übereinstimmend die insoweit bis zum 19.10.2026 geltende Fassung des UStAE, also das gesetzliche Aufteilungsgebot trotz Vorliegens einer einheitlichen Leistung anwenden.

In der Praxis ist schließlich Folgendes zu beachten:

Bei der Vermietung von Grundstücken zusammen mit Betriebsvorrichtungen, für die z.B. monatliche Mietzahlungen vereinbart werden, handelt es sich regelmäßig um Teilleistungen, für die die USt jeweils mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums entsteht, in dem die Leistungen ausgeführt worden sind. Dies bedeutet mit Blick auf die vorgenannte Übergangsregelung, dass die Vermietung eines Gebäudes zusammen mit einer Betriebsvorrichtung ab dem 01.01.2027 anders als die Vermietung bis zum 31.12.2026 zwingend danach zu beurteilen ist, um welche Art von Leistung es sich handelt.

Wurde die Vermietung bisher in einen steuerfreien Anteil (Grundstück) und in einen steuerpflichtigen Anteil (Betriebsvorrichtung) aufgeteilt, wäre, wenn nach den neuen Grundsätzen eine einheitlich steuerfreie Vermietung vorliegt, der Ausweis von USt bezogen auf die Betriebsvorrichtung unrichtig nach § 14c Abs. 1 UStG. Der Unternehmer würde die Steuer schulden, wenn die Vermietung nicht an einen Endverbraucher erfolgt. Die Neubewertung kann innerhalb des 10-jährigen §15a-Zeitraums auch ggf. Berichtigungsbedarf auslösen. Die Nichtbeanstandung gilt für den Übergangszeitraum aber ist keine allgemeine Nichtbeanstandung für Alt-Fälle.

Hier besteht Beurteilungsbedarf und Handlungsbedarf im Einzelfall.

Betroffene Unternehmer sollten bestehende (aber auch neu abzuschließende) Mietverträge dahingehend bewerten. Wir unterstützen Sie gern dabei. Ggf. sind Abrechnungen umzustellen, wenn die Vermietungen von Betriebsvorrichtung künftig steuerfreie Nebenleistung sind.

Wir unterstützen und beraten Sie gern zu allen Fragen des Umsatzsteuer-, Zoll- und Verbrauchsteuerrechts.

Obwohl alle Beiträge nach bestem Wissen verfasst wurden, kann eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen werden. Stand 03.11.2026.